O kit escritura é um conjunto organizado de documentos e certidões utilizados na preparação de uma compra e venda de imóvel. Ele pode reunir informações sobre o imóvel, os vendedores, os compradores e a própria transação, facilitando a conferência antes da lavratura da escritura.
A composição do kit não é igual em todas as situações. Ela pode variar conforme o município e o estado, o tipo de imóvel, a situação civil das partes, a existência de financiamento e as exigências do tabelionato, do Registro de Imóveis, da instituição financeira ou dos profissionais responsáveis pela análise do negócio.
Neste artigo, você vai entender o que é o kit escritura, quais documentos podem fazer parte dele e como solicitar as certidões necessárias para a compra e venda de um imóvel.
O que é kit escritura?
Kit escritura é o nome dado ao conjunto de documentos e certidões reunidos para preparar e analisar uma transação imobiliária.
Ele não corresponde a uma única certidão nem a um documento padronizado nacionalmente. Dependendo do negócio, pode reunir:
- Documentos de identificação de compradores e vendedores
- Certidões relacionadas ao imóvel
- Documentos sobre a situação fiscal
- Documentos sobre o estado civil das partes
- Informações sobre financiamento
- Documentos necessários para a lavratura da escritura.
A finalidade é centralizar a documentação e facilitar a conferência das informações antes da formalização do negócio.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura pública formaliza a manifestação de vontade das partes perante o tabelião, quando esse instrumento é exigido.
Em regra, negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 salários mínimos exigem escritura pública, salvo quando a legislação prevê outra forma.
Já a transferência da propriedade ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis. O Código Civil estabelece que, enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário do imóvel.
Por isso, a compra e venda pode envolver etapas diferentes:
- Negociação e análise da documentação
- Definição do instrumento jurídico adequado
- Pagamento dos tributos aplicáveis
- Lavratura da escritura, quando necessária
- Registro do título no Registro de Imóveis.
O kit escritura é utilizado principalmente na organização e análise da documentação dessas etapas.
Para quem o kit é indicado
O kit pode ser útil para quem precisa reunir documentos para uma transação imobiliária, como:
- Compradores
- Vendedores
- Imobiliárias e corretores
- Advogados
- Despachantes
- Empresas
- Instituições financeiras.
Ele pode ser utilizado em situações como:
- Compra e venda de imóvel urbano
- Compra de imóvel financiado
- Venda realizada por pessoa física ou jurídica
- Aquisição de imóvel por pessoas casadas
- Negócios realizados por meio de procurador
- Imóveis localizados em município diferente daquele onde as partes residem
- Transações que precisam ser analisadas por banco, advogado ou tabelionato.
Quem pesquisa por “kit de certidões para venda de imóvel no RJ”, “kit de certidões para venda de imóvel em SP” ou pelo preço do kit deve considerar que os documentos, os emolumentos e os prazos podem variar conforme a localidade e a quantidade de pessoas pesquisadas.
Antes de solicitar, é recomendável confirmar a finalidade do kit e a relação de documentos indicada pelo tabelionato, pelo banco ou pelo profissional que estiver acompanhando a negociação.
Quais documentos e certidões podem entrar no kit
Não existe uma lista única que se aplique a toda compra e venda. Em geral, os documentos podem ser divididos em três grupos: documentos das partes, documentos do imóvel e documentos relacionados à transação.
Documentos dos compradores e vendedores
Podem ser solicitados:
- Documento oficial de identificação
- CPF
- Comprovante de endereço
- Informação sobre profissão e estado civil
- Certidão de nascimento, quando aplicável
- Certidão de casamento
- Pacto antenupcial e registro, quando houver
- Certidão de casamento com averbação de divórcio
- Certidão de óbito do cônjuge, quando aplicável
- Procuração pública, quando houver representação.
Quando uma das partes for uma pessoa jurídica, também podem ser necessários documentos como CNPJ, contrato ou estatuto social, alterações contratuais e documentos que comprovem os poderes dos representantes.
Documentos e certidões do imóvel
A matrícula do imóvel é um dos principais documentos para a análise da propriedade. Ela permite verificar informações como titularidade, descrição do bem, registros e averbações existentes.
Dependendo do caso, podem ser solicitados:
- Certidão de inteiro teor da matrícula
- Certidão de propriedade
- Certidão de ônus reais
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias
- Certidão ou comprovante da situação fiscal do imóvel
- Documentos relacionados ao IPTU
- Declaração ou certidão de quitação condominial
- Documentos cadastrais municipais
- Habite-se ou documentos relacionados à averbação da construção, quando aplicáveis.
A legislação (art. 1º do Decreto nº 93.240/1986) prevê, para a lavratura de atos notariais relativos a imóveis, a apresentação de documentos de identificação, comprovante do ITBI quando incidente, certidões fiscais e determinadas certidões imobiliárias, entre outros documentos previstos em lei.
Documentos de imóveis rurais
Imóveis rurais podem exigir documentação específica, conforme suas características e a finalidade da operação.
Entre os documentos que podem ser solicitados estão:
- CCIR;
- Comprovantes relacionados ao ITR
- Documentos cadastrais
- Documentos ambientais, quando aplicáveis.
A documentação deve ser conferida de acordo com o imóvel e as exigências do negócio.
Quais certidões podem ser solicitadas do vendedor?
Dependendo da análise realizada pelas partes, pelo banco ou por um profissional responsável pela diligência, podem ser pesquisadas certidões relacionadas ao vendedor, como:
- Distribuidores cíveis
- Justiça Federal
- Justiça do Trabalho
- Protestos
- Execuções fiscais
- Certidões tributárias
- Falência e recuperação judicial, no caso de pessoa jurídica.
Essas certidões não devem ser tratadas como obrigatórias para toda compra e venda.
A Lei nº 13.097/2015 estabelece que, para a validade ou eficácia do negócio e para caracterizar a boa-fé do adquirente, não são exigidas certidões forenses ou de distribuidores judiciais além dos documentos previstos na legislação específica.
Isso não impede que as partes façam uma análise complementar de risco. Em operações mais complexas, documentos adicionais podem ser utilizados para avaliar a situação jurídica do vendedor e identificar possíveis riscos.
A matrícula do imóvel é suficiente para a compra e venda?
A matrícula é fundamental, mas não necessariamente substitui toda a documentação da transação.
Ela permite consultar informações registradas sobre o imóvel, incluindo propriedade, ônus e averbações. A legislação também reforça a importância da concentração das informações na matrícula e limita a exigência de certidões adicionais para caracterização da boa-fé do adquirente.
Por isso, é importante diferenciar:
- Matrícula do imóvel: concentra informações registrais sobre o bem.
- Demais documentos e certidões: podem comprovar informações fiscais, pessoais ou relacionadas às características específicas da operação.
A necessidade de documentos complementares depende do negócio.
Por que organizar um kit escritura antes da compra e venda?
Reunir a documentação com antecedência ajuda a identificar possíveis pendências antes da assinatura da escritura ou do registro.
Entre os principais benefícios estão:
- Centralizar os documentos
- Conferir informações das partes e do imóvel
- Controlar prazos de validade das certidões
- Identificar divergências cadastrais
- Verificar registros e averbações relevantes
- Reduzir solicitações duplicadas
- Facilitar o envio dos documentos ao banco, advogado ou tabelionato
- Diminuir o risco de atrasos por falta de documentação.
O kit, porém, não garante a aprovação da escritura nem o registro do título. A documentação reunida ainda pode precisar ser analisada pelo tabelionato, pelo Registro de Imóveis, pela instituição financeira ou por um profissional responsável pela operação.
Também é importante lembrar que uma certidão positiva ou uma averbação na matrícula não significa, por si só, que a compra e venda não possa ser realizada. O efeito jurídico da informação depende do contexto e deve ser analisado caso a caso.
Como solicitar o kit pelo E-Cartório do Brasil
A solicitação pode ser iniciada pela página do Kit Escritura do E-Cartório do Brasil.
Antes de concluir o pedido, tenha em mãos os dados do imóvel e das pessoas que deverão ser pesquisadas. Dependendo da localidade e da finalidade, podem ser solicitados número da matrícula, endereço, cartório competente, nomes completos, CPF ou CNPJ e informações sobre o estado civil das partes.
O fluxo geralmente envolve:
- Informar a finalidade da solicitação
- Preencher os dados necessários
- Verificar quais certidões estão incluídas
- Conferir prazos, valores e formato de entrega
- Efetuar o pagamento
- Acompanhar o processamento do pedido
- Receber os documentos para encaminhamento ao profissional ou cartório responsável.
Confira se os nomes, números de documentos, matrícula e localidade estão corretos. Um erro de dados pode resultar em certidão emitida para pessoa, imóvel ou circunscrição diferente.
Transparência: o E-Cartório do Brasil é uma empresa privada de assessoria e logística documental, sem vínculo com o Governo Federal ou com cartórios oficiais. A taxa de serviço remunera a conveniência, o suporte, a conferência e logística documental e o envio. Os valores podem incluir taxas dos órgãos responsáveis pela emissão, conforme o pedido.
Perguntas frequentes sobre o kit escritura
O kit escritura é obrigatório?
Não existe um kit único e obrigatório para toda compra e venda de imóvel. A documentação exigida varia conforme a operação e pode incluir documentos previstos em lei, exigências do tabelionato ou solicitações do banco e dos profissionais envolvidos na análise do negócio.
Quem deve providenciar o kit: comprador ou vendedor?
Isso pode ser definido entre as partes. Em muitas negociações, o vendedor fornece documentos pessoais e certidões do imóvel, enquanto o comprador providencia documentos financeiros, o ITBI e os dados necessários para a aquisição.
Quanto custa um kit de certidões para escritura?
Não há preço único. O valor depende da cidade, do estado, da quantidade de vendedores, das certidões inclusas, dos emolumentos cobrados pelos órgãos emissores, da forma de entrega e da taxa do serviço de assessoria.
Qual é a validade das certidões?
A validade varia conforme o documento, a finalidade e a exigência de quem irá recebê-lo. O Decreto nº 93.240/1986 prevê prazo de 30 dias para determinadas certidões do Registro de Imóveis usadas na escritura. Outros documentos podem ter prazos diferentes.
É possível solicitar o kit escritura online?
Sim. O kit pode ser solicitado pela internet, inclusive por serviços que auxiliam na pesquisa, solicitação e organização das certidões. A emissão de cada documento continua sob responsabilidade do cartório, órgão público ou base oficial competente.
O kit substitui a escritura e o registro do imóvel?
Não. O kit apenas reúne documentos necessários à preparação e análise da transação. Quando exigida, a escritura é lavrada pelo Tabelionato de Notas, e a transferência da propriedade ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis competente.
Solicite o kit documental
Organizar previamente as certidões pode facilitar a preparação da compra e venda e reduzir atrasos causados por documentos ausentes, vencidos ou emitidos com dados incorretos.
Acesse a página do Kit Escritura, confira a disponibilidade para a localidade do imóvel e verifique quais documentos estão incluídos antes de finalizar a solicitação.
Este conteúdo é educativo e informativo. O E-Cartório do Brasil é uma empresa privada de assessoria documental, sem vínculo com órgãos governamentais ou cartórios oficiais. Para dúvidas jurídicas específicas, consulte um profissional habilitado.
