Antes de assinar uma escritura, é importante conferir se o imóvel e seus dados estão de acordo com o que consta no Registro de Imóveis. A matrícula atualizada reúne informações essenciais sobre propriedade, descrição, registros, averbações e possíveis ônus.
Mas o que você deve verificar na matrícula antes da escritura? Confira, a seguir, os principais pontos para evitar surpresas durante a negociação.
O que é matrícula de imóvel atualizada?
A matrícula é o registro individual do imóvel no cartório competente. Pela Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos, cada imóvel deve ter matrícula própria, com identificação do bem, qualificação do titular e sequência dos registros e averbações. A certidão reproduz esses dados conforme o acervo existente no momento da emissão.
Nesse contexto, quando se fala de matrícula atualizada significa emitida recentemente. Isso não quer dizer, que todas as informações sobre o imóvel estejam necessariamente atualizadas.
Por exemplo, uma construção, alteração de área, mudança de estado civil ou quitação de financiamento só aparecerá no registro depois que o ato correspondente for apresentado e averbado ou registrado, conforme o caso.
Também é importante diferenciar escritura e registro. A escritura pode formalizar o negócio, mas, nos casos de transmissão da propriedade entre vivos, o artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade é transferida com o registro do título no Registro de Imóveis.
O que conferir na matrícula de imóvel atualizada?
Não basta verificar apenas o nome do proprietário. Antes da escritura, vale ler a certidão inteira e conferir se as informações fazem sentido para o negócio que será realizado.
Preste atenção nestes pontos:
1. Cartório, número da matrícula e data de emissão
Confira se a certidão foi emitida pelo Registro de Imóveis competente e se o número da matrícula corresponde ao imóvel negociado. Também observe a data de emissão e verifique se ela atende à exigência do tabelionato, banco ou outro profissional envolvido na operação.
Se a certidão for digital, confira o mecanismo de validação indicado no próprio documento, como assinatura eletrônica ou código de autenticidade.
2. Proprietário e dados do vendedor
Confira o nome, CPF ou CNPJ, estado civil, regime de bens e eventuais alterações cadastrais do proprietário que constam na matrícula. Veja também se todos os titulares participarão do negócio ou se existe alguma situação especial, como representação por procuração, inventário, espólio ou participação de pessoa jurídica.
Uma mudança de nome ou de estado civil que ainda não tenha sido averbada pode exigir regularização antes da venda.
3. Descrição e área do imóvel
Compare a descrição da matrícula com os documentos e com o imóvel que está sendo negociado. Confira, quando aplicável:
- Endereço
- Lote e quadra
- Número da unidade
- Vagas de garagem
- Área privativa e área comum
- Confrontações
- Dados cadastrais.
Também vale comparar essas informações com IPTU, contrato, planta e documentos do condomínio.
Construções, ampliações, demolições, desmembramentos, unificações ou alterações de numeração que não tenham sido averbadas podem gerar diferenças entre o registro e a situação física do imóvel.
4. Origem da propriedade e continuidade dos registros
Identifique o registro pelo qual o atual proprietário adquiriu o imóvel e acompanhe a sequência dos atos anteriores. Essa conferência ajuda a verificar a continuidade registral: em regra, quem transmite o imóvel precisa constar no registro como titular do direito correspondente.
Situações como inventário, divórcio, partilha, incorporação societária ou cessão de direitos podem exigir atos prévios antes da venda.
5. Ônus, restrições e ações registradas
Procure na matrícula informações sobre:
- Hipoteca
- Alienação fiduciária
- Penhora
- Indisponibilidade
- Usufruto
- Servidão
- Cláusulas restritivas
- Promessa de compra e venda registrada
- Ações reais ou reipersecutórias.
A existência de um gravame merece atenção antes da assinatura. Da mesma forma, não é suficiente presumir que uma restrição deixou de existir porque uma dívida foi quitada. É preciso verificar se houve o respectivo cancelamento ou baixa no registro.
6. Averbações relevantes
As averbações registram informações que alteram ou complementam a situação do imóvel ou de seus titulares.
Entre os exemplos estão:
- Construção ou demolição
- Casamento ou divórcio
- Alteração de nome
- Alterações cadastrais
- Instituição de condomínio
- Convenção
- Afetação
- Cancelamento de atos anteriores.
Observe a data e o número de cada averbação. Assim, fica mais fácil entender a sequência dos acontecimentos e identificar se existe alguma pendência relevante para o negócio.
7. Prenotações e atos em andamento
Dependendo do documento e das normas aplicáveis, podem existir informações relacionadas a títulos que foram protocolados ou a atos ainda em andamento.
Se houver notícia de um registro recente ou alguma situação que possa interferir na negociação, confirme com o Registro de Imóveis ou com o profissional responsável qual documento deve ser solicitado para verificar a situação.
8. O que a matrícula não comprova?
A matrícula é uma das principais fontes para verificar a situação registral do imóvel, mas não substitui todas as demais conferências.
Por exemplo, ela não comprova, sozinha:
- Quitação de IPTU
- Quitação de condomínio
- Situação ambiental
- Ocupação do imóvel
- Estado físico da propriedade
- Cumprimento das condições previstas em contrato.
O artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 trata do princípio da concentração dos atos na matrícula. Ainda assim, a necessidade de outras verificações depende das características do imóvel e do risco envolvido na operação.
Para conferir outros documentos que podem ser solicitados antes da escritura, consulte o checklist de documentos para escritura de imóvel e o conteúdo sobre kit de certidões para compra e venda.
Matrícula atualizada e certidão de ônus reais: qual é a diferença?
Os documentos podem ter finalidades diferentes. Por isso, antes de solicitar uma certidão, confirme qual modalidade foi exigida pelo tabelionato, banco ou profissional responsável pela operação.
| Documento ou serviço | O que apresenta | Atenção |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada / inteiro teor | A sequência dos atos registrados e averbados até a emissão | Confirme se essa é a modalidade solicitada |
| Certidão de ônus reais | Informações sobre ônus e ações dentro do escopo aplicável | O conteúdo e a nomenclatura podem variar; não substitui necessariamente toda a história registral |
| Visualização de matrícula | Imagem da matrícula para consulta | Não equivale à certidão |
| Pesquisa de bens | Busca por possíveis registros relacionados aos dados informados | Pode ajudar a localizar uma matrícula, mas não substitui sua certidão atualizada |
Se a principal dúvida for a existência de gravames, veja também o conteúdo sobre certidão de ônus reais.
Quais informações são necessárias para consultar uma matrícula de imóvel?
Para consultar matrícula de imóvel com menos retrabalho, reúna:
- Número da matrícula
- Nome do Registro de Imóveis
- Município e estado
- Endereço completo
- Lote, quadra e unidade
- Inscrição imobiliária ou dados do IPTU
- Nome e CPF ou CNPJ do proprietário
- Escritura, contrato, certidão ou outro documento anterior
- Finalidade da certidão e modalidade exigida.
Se você não tiver o número da matrícula, pode ser necessário fazer uma pesquisa com base em outros dados. Nesse caso, veja como funciona a pesquisa de bens para localizar registros de imóveis.
A pesquisa ajuda a localizar registros, mas não substitui a certidão recente da matrícula encontrada.
Como solicitar e quando renovar a consulta
O primeiro passo é descobrir qual documento será aceito para a finalidade desejada. Depois:
- Confirme a exigência: verifique com o tabelionato, banco ou profissional responsável qual certidão, formato e período de emissão são necessários.
- Identifique o imóvel: tenha em mãos o número da matrícula e o Registro de Imóveis competente. Se esses dados não estiverem disponíveis, considere fazer uma pesquisa prévia.
- Escolha um canal de solicitação: a certidão pode ser solicitada ao cartório ou por meio de plataformas como o RI Digital. Também existem empresas privadas que oferecem assessoria documental.
- Confira os custos: considere emolumentos, eventuais taxas de busca, formato de entrega e serviços adicionais. Os valores não são necessariamente iguais em todo o país.
- Valide e leia a certidão: depois de receber o documento, confira autenticidade, data de emissão, proprietário, descrição, registros, averbações e eventuais cancelamentos.
- Solicite uma nova certidão quando necessário: se a escritura estiver próxima e houver exigência de documento recente, confirme se é necessário emitir uma nova certidão.
Para determinadas certidões, o Decreto nº 93.240/1986 estabelece prazo de 30 dias para a finalidade notarial indicada. Esse prazo não deve ser tratado como uma validade universal para qualquer documento. O ideal é seguir a exigência específica do destinatário.
O RI Digital também diferencia a certidão digital, que possui validade como documento emitido eletronicamente, da simples visualização da matrícula, destinada à consulta.
Transparência sobre o E-Cartório do Brasil
O E-Cartório do Brasil é uma empresa privada de assessoria e logística documental. Não é órgão do Governo Federal, não é cartório oficial e não possui vínculo com serventias oficiais. Sua taxa de serviço remunera conveniência, suporte, conferência, acompanhamento e logística conforme a oferta. A certidão é emitida pelo Registro de Imóveis competente.
Perguntas frequentes sobre a certidão de matrícula
O que é matrícula de imóvel atualizada?
É uma certidão emitida recentemente a partir da matrícula mantida pelo Registro de Imóveis, com a identificação do bem, titularidade e atos lançados até a emissão. Ela não regulariza informações ausentes ou desatualizadas: registros e averbações dependem de procedimento próprio.
O que verificar antes da escritura?
Confira o cartório e o número da matrícula, a autenticidade e a data de emissão, o proprietário, a origem da aquisição, a descrição e as áreas do imóvel, além de ônus, restrições, ações registradas, averbações e cancelamentos. Compare esses dados com os documentos das partes, IPTU, condomínio, contrato e situação física do imóvel.
Qual a diferença entre matrícula e certidão de ônus reais?
A matrícula em inteiro teor apresenta a trajetória registral do imóvel de forma ampla. Já a certidão de ônus reais concentra-se nos gravames e ações abrangidos pelo documento. Como a nomenclatura e o conteúdo podem variar, confirme qual modalidade deve ser apresentada ao destinatário.
Como pedir certidão sem o número da matrícula?
É possível informar dados como cartório ou cidade, endereço, lote, quadra, cadastro municipal e nome do proprietário. Dependendo das informações disponíveis, pode ser necessária uma pesquisa para localizar a matrícula. Depois, basta solicitar a certidão correspondente ao registro encontrado.
A matrícula sem ônus elimina todos os riscos da compra?
Não. A matrícula é fundamental para avaliar a situação registral, mas não comprova, sozinha, débitos de IPTU e condomínio, situação ambiental, posse, estado físico do imóvel, regularidade de obras ou cumprimento do contrato. Outras verificações dependem das características e dos riscos da negociação.
Quanto custa e por quanto tempo vale?
Emolumentos variam por estado, modalidade e atos de busca; entrega e assessoria privada podem acrescentar custos. Para a escritura, o Decreto nº 93.240/1986 fixa 30 dias para as certidões de ações e ônus nele mencionadas. Bancos e destinatários podem definir recência operacional própria para outros documentos.
Solicite a matrícula de imóvel atualizada
Comece identificando o imóvel e a modalidade exigida. Em seguida, solicite a certidão por canal verificável, valide o documento e aplique o checklist antes de assinar. Se aparecer divergência ou registro que você não compreende, interrompa a decisão e peça esclarecimento ao cartório ou a um profissional habilitado.
Solicitar matrícula de imóvel atualizada. Antes de concluir o pedido, confira busca, emolumentos, taxa de serviço, formato, prazo estimado e entrega.
A Equipe Editorial do e-CARTÓRIO do BRASIL é responsável pela produção, revisão e atualização dos conteúdos publicados no blog oficial. O trabalho editorial reúne a experiência da empresa em assessoria e logística documental, pesquisa em fontes oficiais e verificação de informações sobre certidões, documentos e procedimentos cartorários em todo o Brasil.
